Sommaire :

1 - Comment contester un Permis de construire ?
2 - Quelles sont les formalités à respecter pour former un recours ?
3 - Comment se calcule le délai de recours ?
4 - Quelles sont les personnes autorisées à contester un permis de construire ?
5 - Peut-on demander en urgence la suspension des travaux en cours ?

6 - Que se passe-t-il en cas d’annulation d’un permis de construire ?
7 - Quelles sont les constructions nécessitant un permis de construire?
8 - Quelles sont les constructions soumises à déclaration préalabe?
9 - Quelles sont les constructions réalisables sans aucune formalité?
10 - Comment constituer une demande de permis de construire?

11 - Quell est l'autorité compétente pour délivrer un permis de construire?
12 - Quelles sont les réponses possibles à une demande permis de construire?
13 - Qu'est-ce que la Déclaration Réglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC)?
14 - Quelle est la durée de validité du permis de construire?
15 - Que faire à l'achèvement des travaux?

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Tout permis de construire peut faire l’objet d’un recours. Deux sortes de recours existent :

- le recours administratif gracieux, qui est formé devant l’autorité qui a délivré le permis (le maire de la commune) ;

- le recours contentieux (encore dénommé « recours pour excès de pouvoir »), qui est formé devant le Tribunal administratif (en cas d’échec du recours administratif formé auparavant, ou directement : le recours administratif ne doit pas nécessairement être tenté avant le recours contentieux).

Dans les deux cas, le recours ne peut être formé que dans un délai strict de deux mois à compter du premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain (il revient alors au bénéficiaire du permis d’apporter la preuve de cet affichage, idéalement par la production d’un procès-verbal de constat établi par un huissier).

Dans les deux cas, il est impératif que l’auteur du recours expose les raisons pour lesquelles il estime que le permis délivré ne respecte pas les règles du droit de l’urbanisme : violation du P.O.S., du P.L.U. ou de la Carte communale, méconnaissance des dispositions du Code de l’urbanisme.

En cas de non-respect démontré de ces règles d’urbanisme, le permis sera annulé (par le Tribunal administratif, en cas de recours contentieux) ou retiré (par l’Administration, en cas de recours administratif)

Attention ! Il est indispensable que le recours soit fondé sur des arguments sérieux, relatifs au respect de la réglementation d'urbanisme. A défaut, le recours risque non seulement d'être rejeté, mais également d'être déclaré abusif, ce qui, dans certains cas, ouvre droit à indemnisation au profit du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme.

Au sujet de ces recours, on insistera sur un dernier point: le permis de construire ne peut être contesté en raison du non-respect de règles de droit privé (servitudes de droit privé, préservation des vues, etc.). C'est d'ailleurs ce que rappelle explicitement l'article A 424-8 du code de l'urbanisme, qui dispose: "Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme."

Enfin, on rappellera qu'il est possible de demander au préfet du département de procéder à l’examen de la légalité du permis de construire en question et de saisir le tribunal administratif: on parle alors de déféré préfectoral.

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Pour former un recours auprès de l’Administration, aucune forme particulière n’est exigée. Il suffit d’adresser à la personne qui a délivré le permis (le maire) une lettre recommandée dans laquelle sont expliquées les raisons pour lesquelles vous estimez que le permis de construire délivré ne respecte pas la règlementation d’urbanisme applicable. Il faut également préciser clairement, dans ce courrier, que son auteur demande le retrait du permis de construire en cause.

La seule formalité imposée réside dans le fait que l’auteur du recours doit nécessairement adresser copie intégrale de son recours au bénéficiaire du permis de construire, par lettre recommandée avec accusé de réception. (Article R. 600-1 code de l’urbanisme)

Le recours devant le Tribunal administratif est formé par voie de requête. Les règles de formes imposées sont alors plus nombreuses. En effet, cette requête doit nécessairement indiquer l’identité de son auteur et être signée par celui-ci. Elle doit indiquer clairement ce qui est demandé au Tribunal administratif (l’annulation du permis de construire) ainsi que les raisons pour lesquelles cette annulation est demandée (vices de forme du permis, vice de procédure, méconnaissance des règles d’urbanisme, etc.). Cette requête doit enfin comporter, en pièce jointe, copie du permis contesté, et elle doit être accompagnée d’un timbre fiscal à 35 euros. La requête et ses pièces doit alors être déposée en 4 exemplaires au greffe du Tribunal administratif territorialement compétent. (Pour connaître le Tribunal compétent : http://www.conseil-etat.fr/fr/tribunaux-et-cours/)

La copie intégrale de cette requête doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’autorité qui a délivré le permis de construire, ainsi qu’au bénéficiaire du permis, dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de la requête au Tribunal. A défaut, le recours sera déclaré irrecevable. (Article R. 600-1 code de l’urbanisme)

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Le délai de recours contre un permis de construire est, comme pour la plupart des décisions administratives, de 2 mois.

Désormais, ce délai de 2 mois court exclusivement à compter de l’affichage, sur le terrain, du permis de construire (qui devra rester affiché pendant une période continue de 2 mois). C’est au bénéficiaire du permis de faire la preuve de cet affichage (le meilleur moyen étant de faire établir 3 onstats d’huissier : au début de l’affichage, un mois après, puis à la fin de la période de deux mois).

De plus, cet affichage doit respecter certaines contraintes de forme. Cet affichage doit tout d’abord être visible et lisible depuis la voie publique. (Article R 424-15 du code de l’urbanisme) Il doit prendre la forme d’un panneau rectangulaire d’au moins 80 cm de coté. (A.424-16 du code de l’urbanisme) Ce panneau indique dans tous les cas: le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ; la date et le numéro du permis ; la nature du projet ; la superficie du terrain ; l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Cet affichage mentionne également l’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (R 424-15 du code de l’urbanisme). Si l’affichage est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux n’est pas opposable aux tiers. Attention ! Le délai de recours contentieux peut être prorogé si vous exercez un recours administratif. Si un tel recours administratif est formé à l’encontre du permis (dans le délai de 2 mois) et que ce recours administratif a bien été notifié (Article R 600-1 du code de l’urbanisme), le délai de recours contentieux est alors interrompu. Ce délai ne va courir (à nouveau pour une durée de 2 mois complets) qu’à compter du moment où l’Administration aura rejeté votre recours administratif (Nota : si elle ne répond pas à votre recours administratif dans un délai de 2 mois, elle sera considérée l’avoir rejeté tacitement : vous disposerez alors de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif).

Exemple : un permis de construire est affiché sur le terrain du 7 janvier au 8 mars. Un recours administratif est formé le 1er mars contre ce permis. Le 1er mai, aucune réponse n’a été faite à ce recours administratif, ce qui signifie que ce recours a été rejeté implicitement. L’auteur du recours administratif dispose alors d’un délai qui expire le 2 juillet pour former un recours devant le Tribunal administratif.

Enfin, il faut rappeler qu’aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ne peut plus être faite à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction. (Article R. 600-3 du code de l’urbanisme)

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Pour que le recours dirigé contre un permis soit recevable, il est indispensable que l’auteur du recours ait « intérêt à agir ». C'est-à-dire qu’il doit être affecté personnellement par le permis délivré. Si ce n’est pas le cas, son recours sera déclaré irrecevable.

Ont donc intérêt à agir les voisins du projet (C.E. 27 octobre 2006, Dreysse, n°285569), qu’ils soient propriétaires ou occupants (C.E. 17 juin 1991, Renauld, rec. p. 1266), dès lors qu’ils ne sont pas distants de plus de 250 à 300 mètres du terrain d’assiette de la future construction. Au-delà de cette distance, le juge apprécie au cas par cas (en fonction de la configuration des lieux, de l’importance du projet, etc.) si le projet de construction est de nature à préjudicier véritablement aux auteurs du recours.

Ont également intérêt à agir les associations de défense de l’environnement ou du patrimoine, à condition que leurs statuts définissent précisément leur objet social et qu’elles possèdent un ancrage territorial limité. (Par exemple, une association agissant au plan départemental n’est pas recevable à agir contre les permis délivré dans le département : C.E. 9 décembre 1996, Association pour la sauvegarde du patrimoine martiniquais, Lebon, p. 479) De plus, il est nécessaire que l’association ait déposé ses statuts en préfecture avant l’affichage en mairie de la demande de permis de construire. (Article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme)

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Le recours administratif, de même que le recours contentieux, n’ont en eux-mêmes aucun caractère suspensif. Cela signifie que le fait de former un tel recours (auprès de l’Administration ou auprès du Tribunal administratif) n’interdit nullement au bénéficiaire du permis de construire de réaliser ses travaux.

Dans la mesure où le recours contentieux formé devant le Tribunal administratif n’est généralement pas jugé dans un délai inférieur à 10 ou 12 mois, il existe donc un risque que les travaux soient achevés lorsque le juge se prononcera sur la légalité du permis de construire.

Pour éviter une telle situation, il est possible de saisir le Juge administratif des référés d’une demande de suspension d’exécution du permis du construire. (L. 521-2 du code de justice administrative)

Cette demande de suspension d’exécution n’est recevable que si un recours en annulation a déjà été fait devant le Tribunal administratif (il peut être formé le même jour, mais par requête distincte). Dans le cadre de la demande de suspension en référé, il convient de démontrer, d’une part, l’existence d’une urgence (qui est présumée en matière de permis de construire, dès lors que les travaux ont débuté et n’ont pas encore été achevés) et, d’autre part, l’existence d’une irrégularité du permis de construire contesté. (L. 521-2 du code de justice administrative)

Si ces deux conditions sont réunies, le Juge administratif des référés peut suspendre l’exécution du permis en attendant que le Tribunal administratif rende son jugement au fond.

Dans ce cas, le bénéficiaire du permis de construire soit cesser les travaux dès la notification de l’ordonnance rendue par le Juge des référés. S’il poursuit tout de même les travaux, il appartient au maire de la commune de prendre un arrêté interruptif de travaux (Article L 480-2 du code de l’urbanisme).

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En cas d’annulation d’un permis de construire, celui-ci est réputé n’avoir jamais été délivré.

Si l’annulation est prononcée alors que la construction n’a pas été réalisée, cela implique que cette construction ne peut être édifiée (sauf si une nouvelle demande de permis est faite et qu’un nouveau permis est délivré ; en revanche, le permis initial ayant disparu, il n’est plus possible pour le bénéficiaire de faire une simple demande de permis modificatif).

Si l’annulation est prononcée alors que la construction est achevée, l’auteur du recours peut, en principe, saisir le Tribunal de grande instance pour obtenir la démolition de la construction irrégulière. Il doit alors intenter son action en démolition dans un délai de 2 ans à compter de la décision d’annulation du juge administratif devenue définitive (L 480-13 du code de l’urbanisme). De plus, l’auteur du recours doit démontrer le préjudice personnel et direct que lui a causé la violation de la règle d’urbanisme : en pratique, la démolition est finalement assez rarement ordonnée. (Cass. civ. 3ème, 19 février 1992 : bull. civ. III n° 51)

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Les constructions nouvelles, même ne comportant pas de fondations, créant une surface hors d'œuvre brut supérieur à 20m2. Article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme.

Les travaux sur constructions existantes (à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation ordinaire):

- les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors d'œuvre brute supérieure à 20m2;

- les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment afin de changer la destination des constructions existantes;

- les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur;

- les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 du Code de l'urbanisme;

- pour les constructions existantes situées dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les travaux portant sur des immeubles désignés (article L313-1 III) ou un éléments identifié (article L. 123-1 7°).

Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historique.

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Les constructions ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2;

Les constructions dont la hauteur est supérieure à 12m2 et qui ne créent pas de SHOB ou créent une SHOB inférieure ou égale à 2m2;

Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article R. 111-32, dont la SHON est supérieure à 35m2;

Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à 63 000 volts;

Les murs d'une hauteur supérieure ou égale à 2m;

Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100m2, non couvertes ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur inférieure à 1,80m;

Les châssis et serres d'une hauteur comprise entre 1,80m et 4m dont la surface au sol sur une même unité foncière n'excède pas 2.000m2;

Les ouvrages de productions d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol d'une puissance inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un 1,80m + ceux dont la puissance est supérieure ou égale à 3 kilowatts et inférieure ou égale à 250 kilowatts, quelle que soit la hauteur;

Les travaux de ravalement;

Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant;

Les changements de destination d'un bâtiment existant (article R. 123-9);

Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegardés et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles;

Les travaux exécutés sur des constructions existe antes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l'article L.123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager;

Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager;

Les travaux ayant pour effet la création d'une SHOB supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2;

Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m2 de SHOB en SHON.

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Les constructions nouvelles:

- d'une hauteur au-dessus du sol inférieure à 12 m

- qui ne créent pas de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m2

Les habitations légères de loisirs:

- implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé

- d'une SHON inférieure ou égale à 35m2

Les éoliennes d'une hauteur inférieure à 12m2 (mat+nacelle)

Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol d'une puissance inférieure à 3 kilowatts et d'une hauteur inférieur à 1,80m< br/>
Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10m2

Les châssis et serres d'une hauteur inférieure ou égale à 1,80m

Les murs d'une hauteur inférieure à 2m, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12

Les clôtures, y compris celles nécessaires à l'activité agricole ou forestière (sauf celles situées dans un secteur protégé)
Le mobilier urbain

Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière

Les murs de soutènement (sauf en secteur sauvegardé)

Tous ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime ou fluviale (sauf en secteur sauvegardé)

Les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu'ils sont souterrains.

Les constructions temporaires:

- implantés pour une durée n'excédant pas trois mois;

- durée protée à un an pour les constructions nécessaires au relogement d'urgence des personnes victimes d'un sinistre ou d'une catastrophe naturelle ou technologique;

- durée portée à une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables installées dans les établissements scolaires ou universitaires pour pallier les insuffisances temporaires de capacités d'accueil;

- durée portée à la durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux + les installations liées à la commercialisation d'un bâtiment en cours de construction;

- + une durée d'un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu'elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier;

- la durée d'une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d'un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement liées à cette manifestation.

Les constructions nouvelles et les travaux sur constructions existantes nécessitant le secret pour des motifs de sécurité (secret défense, arsenaux, aérodromes militaires, constructions situées à l'intérieur de l'enceinte des établissements pénitentiaires...)

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1. L Le demandeur du permis de construire.

Selon l'article R.423-1 du Code de l'Urbanisme, les personnes habilitées a déposer une demande de permis de construire sont:

- Le ou les propriétaires du ou des terrains concernés;

- Le mandataire du propriétaire (par exemple: un architecte, un géomètre ou un entrepreneur) ou une personne attestant être autorisée par eux à exécuter les travaux (par un titre: une promesse de vente, autorisation donnée au locataire, baux conférant des droits réels...). Il suffit que le mandat soit signé en bonne et due forme;

- Le ou les co-indivisaires ou leur mandataire, en cas d'indivision;

- Une personne ayant la qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

2. Recours à un architecte?

a. Principe.

Depuis la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 relative à l'architecture, le pétitionnaire doit faire appel à un architecte.

L'article L.431-1 du Code de l'Urbanisme dispose effectivement que "la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux à une autorisation à fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande permis de construire".

Le projet architectural définit par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que les traitement de leur accès et de leurs abords.

S'il apparait que le pétitionnaire n'a pas eu recours à un architecte alors qu'il en avait l'obligation, le service instructeur doit inviter celui-ci à compléter son dossier (TA Versailles, 10 février 1998, Garcia-Calderon c/ Cne de BOISSY LA RIVIERE.

b. Exception.

Par dérogation à l'article L. 431-1 précité, il existe des cas où le recours à un architecte n'est pas obligatoire:

- s'il s'agit d'une construction qui n'est pas un bâtiment;

- s'il s'agit d'une construction de faible importance, c'est à dire:

- les constructions à usage agricole dont la surface hors œuvre nette du plancher ne dépasse pas 800m2;

- les constructions à usage autre qu'agricole dont la surface hors œuvre nette du plancher n'excède pas 170m2 (en cas d'extension faisant dépasser la surface de l'ensemble du bâtiment à ce seuil, le recours à un architecte est obligatoire. Exemple : construction existant = 130m2 - extension = 50m2);

- les serres de production dont le pied-droit à une hauteur inférieure à 4m2 et dont la SHOB ne dépasse pas 2.000m2.

- s'il s'agit également de travaux sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entrainant pas de modifications visibles de l'extérieur.

3. La composition du dossier de demande de permis de construire.

La demande de permis de construire doit être établie conformément aux modèles imposés par les textes.

Il existe trois formulaires CERFA, qui diffèrent suivant l'objet de la construction:

- le formulaire CERFA 13406*01 pour le projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (tels que garage, piscine,...) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.

- Le formulaire CERFA 13409*01 pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes.

- Le formulaire CERFA 13411*01 qui permet au bénéficiaire d'un permis de construire, en cours de validité, d'apporter des modifications mineures à son permis initial. A noter que cette demande doit être déposée au tout moment, dès lors que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas été délivrée.

La demande doit mentionner:

- l'identité et l'adresse du ou des demandeurs. Si le demandeur n'est pas le propriétaire, celui-ci devra joindre une attestation certifiant qu'il est autorisé par le propriétaire à exécuter les travaux;

- l'identité de l'architecte , auteur du projet;

- la localisation et la superficie du ou des terrains;

- La nature des travaux;

- La destination des constructions (référence à l'article R.123-9 du Code de l'Urbanisme);

- la surface hors d'œuvre nette des constructions projetées;

- la surface hors d'œuvre brute lorsque le projet n'est pas situé dans un territoire couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu;

- lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, leur surface hors œuvre nette et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination est modifiée par le projet.

Les pièces obligatoires à annexer au dossier de demande de permis de construire sont:

- Un plan de situation:

Celui-ci permet au service instruction de connaitre la situation du terrain à l'intérieur de la commune.

- Une notice architecturale :

Celle-ci doit relater, de la manière la plus précise possible:

- la description de l'état initial du terrain et de ses abords (constructions existantes, végétations et éléments paysagers existants)

- les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, en faisant apparaître:

* la description de l'aménagement du terrain en indiquant ce qui sera modifié ou supprimé;

* l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles;

* le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain;

* le matériaux et les couleurs des constructions;

* le traitement des espaces libres et en particulier les plantations qui seront conservées ou créées;
* l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, ainsi qu'à la construction et aux aires de stationnement.

- Un plan de masse :

Celui-ci représente la ou les constructions à édifier, côté en trois dimensions (longueur, largueur et hauteur). L'échelle et l'orientation doivent également être indiquées.

Il doit absolument faire apparaître:

- le projet à construire avec dimensions et emplacements exacts;

- tous les travaux extérieurs à la ou les constructions;

- les plantations du terrain maintenues par le pétitionnaire;

- les plantations créées par le pétitionnaire (en préciser en légende leur nature);

- le cas échéant, faire apparaître les constructions existantes déjà présente sur le terrain et qui désire être maintenues (indiquer l'emplacement exact et leurs dimensions);

- les branchement de raccordement aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus (alimentation en eau et assainissement);

- l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'accéder au terrain, si celui-ci n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique;

- des cotes rattachées au système altimétrique de référence si le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques;

- l'endroit et l'angle de prise de vue des différentes photographies jointes au dossier du permis de construire.

Les plans de façades et des toitures :

Ceux-ci doivent être cotés et l'échelle doit être indiquée.

Toutes les façades de la ou les constructions doivent être retranscrites. Les plans doivent faire apparaître les matériaux, leurs aspects, les éléments de décors, les portes, les fenêtres, le cas échéant la cheminée, etc.

Lorsque que le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ces plans doivent faire apparaître l'état initial en l'état futur des façades et toitures.

Un plan en coupe:

Celui-ci doit notamment retranscrire l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain.

Si les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, il doit faire apparaitre l'état initial et l'état futur du terrain.

Un document graphique:

Celui-ci doit pouvoir permettre au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages.

Il doit, par ailleurs, faire retranscrire l'impact visuel du projet ainsi que le traitement des accès et du terrain.

Ce document peut être effectué par un photomontage, par une perspective ou une axonométrique.

Deux documents photographiques (les originaux):

Le premier doit permettre de situer le terrain dans son environnement proche.

Le second doit permettre de situer le terrain dans le paysage lointain (par exemple, en zone rurale, cela doit faire apparaître le paysage environnant).

Il faut noter qu'à défaut de pouvoir joindre une photographie du terrain dans son environnement lointain, le demandeur doit en avertir le service instructeur dans sa demande et le justifier.

Les points et les angles des prises de vue doivent être reportés sur le plan de situation et sur le plan de masse (cf. ci-dessus).

Justificatif pour une démolition:

Ce justificatif n'est pas exigé sur la demande porte à la fois sur la démolition et sur la construction.

A noter que certaines pièces spécifiques peuvent être exigées en fonction de la situation ou de la nature du projet: pour cela, reportez-vous à la notice explicative (p.11 à 30) du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, de Développement durable et de la Mer.

4. Le destinataire de la demande de permis de construire.

La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en quatre exemplaires.

L'ensemble doit être adressé à la mairie de la commune où est situé le terrain sur lequel la construction est envisagée, et envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposé contre décharge à la mairie (si le projet est situé sur deux communes, la demande doit être déposée auprès de la mairie sur le territoire de laquelle le projet est majoritairement implanté).

Le maire doit accuser réception ou donner décharge du dépôt de la demande, attribuer un numéro d'enregistrement et procéder à l'affichage de l'avis de dépôt si le dossier est complet.

Ce dernier est ensuite transmis aux services instructeurs:

Le Maire au nom de la commune (PLU) : les services de la commune ou la DDT.

Le Président de l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (si délégation de compétence): les services de l'EPCI ou la DDT.

Le Maire au nom de l'État (si commune sans document d'urbanisme: la DDT.

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a - Principe.

Il existe deux situations:

- si la commune est dotée d'un Plan d'Occupation des Sols, d'un Plan d'Urbanisme ou d'une carte Communale: le permis de construire est, en principe délivré par le Maire au nom de la Commune. Cette compétence peut-être transférée au Président d'un établissement public de coopération intercommunale.

- si la commune n'est pas couverte par un document de planification : la décision est prise par le Maire au nom de l'État et sous le pouvoir hiérarchique de représentant de l'État dans le département.

b - Exceptions (article L. 422.2 et R. 422-2 du Code de l'Urbanisme).

Le Préfet est compétent pour délivrer les autorisations d'urbanisme dans les cas suivants:

- pour les projets réalisés pour le compte d'États étrangers ou d'organisations internationales, de l'État, des ses établissements publics et concessionnaires.

- Pour les ouvrages de production, de transport, de distribution et de stockage d'énergie lorsque cette énergie n'est pas destinée, principalement, à une utilisation directe par le demandeur;

- pour les installations nucléaires de base

- pour les travaux qui sont soumis à l'autorisation du ministre de la défense ou du ministre chargé des sites ou en cas d'évocation par le ministre chargé de la protection de la nature ou par le ministre chargé des monuments historiques et des espaces protégés;

- en cas de désaccord entre le maire et le responsable du service de l'État dans le département charge de l'instruction;

- pour les travaux, constructions et installations réalisés à l'intérieur des périmètres des opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme;

- pour les opérations ayant fait l'objet d'une convention prise sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, pendant la durée d'application de l'arrête préfectoral prévu au même article;

- pour les logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capital.

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- accord: si le permis de construire est conforme aux règles d'urbanisme, celui-ci est accordé. Il peut faire l'objet de prescriptions spéciales, qui doivent être motivées dans le corps de l'arrêté. Lorsque la décision accorde le permis sans prévoir de participation ni de prescription, elle peut-être notifiée par pli non recommandé.

- rejet : si le permis de construire n'est pas conforme aux règles d'urbanisme, celui-ci est refusé.

L'arrêté doit obligatoirement être motivé (article R.424-5 du code de l'urbanisme) et être notifié au demandeur par lettre recommandée avec demande de réception postal (article R. 424-10 de ce même code).

Ainsi, sans permis la construction ne peut-être entreprise.

Si le refus est fondé sur une proposition de l'architecte des bâtiments de France, le pétitionnaire peut, dans le délai de 2 mois à compter de la notification de la décision, saisir le préfet de région, par LRAR, d'un recours contre cette décision.

- sursis à statuer : dans ce cas l'autorité administrative ne prend pas immédiatement de décision définitive sur la demande de permis de construire en question, elle la diffère. Elle doit notifier un sursis à statuer au pétitionnaire.

La décision doit être motivée et indiquer la durée de sursis ainsi que le délai dans lequel le demandeur pourra, en application du quatrième alinéa de l'article L. 111-8, confirmer sa demande. En l'absence d'une telle indication, aucun délai n'est opposable au demandeur.

Le sursis à statuer peut-être prononcé:

* sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou des opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme (article L. 123-6);

* lorsque des travaux, des constructions ou des installation sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics ou d'une opération d'aménagement (article L. 111-10);

* lorsque les constructions projetées doivent être réalisées dans un secteur sauvegardé si le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou sa révision n'a pas encore été publié (article L. 313-2);

* lorsque les travaux projetés doivent être réalisés sur des terrains faisant l'objet d'une opération déclarée d'utilité publique (article L. 111-9);

* lorsque les constructions prévues doivent être réalisées dans le périmètre d'une ZAC (article L. 311-2);

* lorsque les travaux, constructions et installations projetés dans les espaces ayant vocation à figurer dans le cœur du parc national auraient pour effet de modifier l'état des lieux ou l'aspect des espaces en cause (article L. 331-6 du code de l'Environnement).

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Selon l'article R.424-16 du code de l'urbanisme:

"Lors de l'ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires.

Dès réception de la déclaration d'ouverture de chantier, le maire conserve un exemplaire de cette déclaration, en transmet un exemplaire à l'autorité qui a délivré le permis et un exemplaire au préfet en vue de l'établissement des statistiques".

Ainsi, avant de procéder à l'exécution des travaux autorisés par l'arrêté de l'administration, le titulaire du permis de construire doit adresser au maire une déclaration d'ouverture de chantier, en trois exemplaires, sur le modèle CERFA 13407*01.

L'utilité principale de cette déclaration est d'avertir le maire d'un commencement des travaux mais surtout d'être couvert en matière d'assurance décennale. En effet, le contrat d'assurance en responsabilité décennale couvre uniquement les travaux qui ont fait l'objet d'une DROC.

Ce formulaire peut être soit déposé directement en mairie où est situé le terrain, soit envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Un exemplaire de la DROC est conservé par le maire, un exemplaire est transmis à l'autorité qui a délivré le permis et le dernier exemplaire est envoyé au représentant de l'État dans le département.

A compter du dépôt de la DROC, le préfet et le maire peuvent exercer un droit de visite sur place sur les constructions en cours et peuvent se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments (article L. 461-1 du code de l'urbanisme).

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L'autorisation de construire attribuée au pétitionnaire n'est valable que pour une durée déterminée.

En effet, le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de sa notification ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue (article R. 424-17 du code de l'urbanisme). Il faut souligner que le DROC n'est pas suffisante pour constituer la preuve d'un commencement des travaux et faire obstacle à une éventuelle péremption du permis qui pourrait s'appliquer. Il faut prouver la réalisation de travaux d'un certaine importance.

Si le commencement des travaux interrompt le délai de péremption, ceux-ci ne doivent pas être interrompus pendant un délai supérieur à une année (article R.421 du code de l'urbanisme).

Cas où le délai de validité peut être prorogé:

L'article R. 424-21 du code de l'urbanisme prévoit qu'un permis de construire peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire, si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Ce demande doit intervenir dans les deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, adressée par pli recommandé ou déposé en mairie, en deux exemplaires.

La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception postal ou de la décharge de l'autorité compétente pour statuer sur la demande.

Elle prend effet au terme de la validité de la décision initiale et ne peut être demandée qu'une seule fois.

Cas où le délai de validité est interrompu:

- en cas de recours devant la juridiction administrative ou devant la juridiction civile contre le permis de construire, le délai de validité prévu par l'article R. 424-17 (deux ans) est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable (article R. 424-19 du code de l'urbanisme);

- de même, le délai de validité est également prolongé à concurrence du délai nécessaire pour effectuer des fouilles archéologiques prescrites par le Préfet de région.

Le délai de validité écoulé, le permis de construire devient caduc. La péremption des acquise de plein droit.

Ainsi, la mise en œuvre du permis de construire qui pourrait advenir serait irrégulière. La réalisation de des travaux est assimilée, par le Conseil d'État, à des constructions sans permis de construire. (CE, 15 avril 1992, SCI Chaptal).

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A l'achèvement des travaux de construction, le titulaire du permis de construire doit adresser au maire de la commune une "déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux", sur le modèle CERFA 13408*01 (article L. 462-1 du code de l'urbanisme). Elle doit être établie en trois exemplaires et adressée au maire par pli avec accusé de réception ou déposée contre récépissé.

Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque le permis a été pris au nom de l'État, ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsqu'il a été pris au nom de cet établissement public (article R. 462-1 du code de l'urbanisme).

A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis de construire (article R. 462-6).

Dans ce cas, elle doit mettre en demeure le bénéficiaire du permis de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée (article R. 462-9). Cette mise en demeure doit être notifiée au titulaire par pli recommandé avec accusé de réception.

Passé ce délai de trois mois, l'administration ne pourra plus contester l'absence de conformité de la construction.

Une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis est alors délivré sou quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci.
En cas de refus ou de silence de l'autorité compétente, cette attestation est fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droit (article R. 462-10).





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