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Sommaire :

1 - Comment contester un Permis de construire ?
2 - Quelles sont les formalits respecter pour former un recours ?
3 - Comment se calcule le dlai de recours ?
4 - Quelles sont les personnes autorises contester un permis de construire ?
5 - Peut-on demander en urgence la suspension des travaux en cours ?

6 - Que se passe-t-il en cas dannulation dun permis de construire ?
7 - Quelles sont les constructions ncessitant un permis de construire?
8 - Quelles sont les constructions soumises dclaration pralabe?
9 - Quelles sont les constructions ralisables sans aucune formalit?
10 - Comment constituer une demande de permis de construire?

11 - Quell est l'autorit comptente pour dlivrer un permis de construire?
12 - Quelles sont les rponses possibles une demande permis de construire?
13 - Qu'est-ce que la Dclaration Rglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC)?
14 - Quelle est la dure de validit du permis de construire?
15 - Que faire l'achvement des travaux?



1 - Comment contester un Permis de construire ? (Haut)


Tout permis de construire peut faire lobjet dun recours. Deux sortes de recours existent :

- le recours administratif gracieux, qui est form devant lautorit qui a dlivr le permis (le maire de la commune) ;

- le recours contentieux (encore dnomm recours pour excs de pouvoir ), qui est form devant le Tribunal administratif (en cas dchec du recours administratif form auparavant, ou directement : le recours administratif ne doit pas ncessairement tre tent avant le recours contentieux).

Dans les deux cas, le recours ne peut tre form que dans un dlai strict de deux mois compter du premier jour de laffichage du permis de construire sur le terrain (il revient alors au bnficiaire du permis dapporter la preuve de cet affichage, idalement par la production dun procs-verbal de constat tabli par un huissier).

Dans les deux cas, il est impratif que lauteur du recours expose les raisons pour lesquelles il estime que le permis dlivr ne respecte pas les rgles du droit de lurbanisme : violation du P.O.S., du P.L.U. ou de la Carte communale, mconnaissance des dispositions du Code de lurbanisme.

En cas de non-respect dmontr de ces rgles durbanisme, le permis sera annul (par le Tribunal administratif, en cas de recours contentieux) ou retir (par lAdministration, en cas de recours administratif)

Attention ! Il est indispensable que le recours soit fond sur des arguments srieux, relatifs au respect de la rglementation d'urbanisme. A dfaut, le recours risque non seulement d'tre rejet, mais galement d'tre dclar abusif, ce qui, dans certains cas, ouvre droit indemnisation au profit du bnficiaire de l'autorisation d'urbanisme.

Au sujet de ces recours, on insistera sur un dernier point: le permis de construire ne peut tre contest en raison du non-respect de rgles de droit priv (servitudes de droit priv, prservation des vues, etc.). C'est d'ailleurs ce que rappelle explicitement l'article A 424-8 du code de l'urbanisme, qui dispose: "Le permis est dlivr sous rserve du droit des tiers : il vrifie la conformit du projet aux rgles et servitudes d'urbanisme. Il ne vrifie pas si le projet respecte les autres rglementations et les rgles de droit priv. Toute personne s'estimant lse par la mconnaissance du droit de proprit ou d'autres dispositions de droit priv peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, mme si le permis respecte les rgles d'urbanisme."

Enfin, on rappellera qu'il est possible de demander au prfet du dpartement de procder lexamen de la lgalit du permis de construire en question et de saisir le tribunal administratif: on parle alors de dfr prfectoral.




2 - Quelles sont les formalits respecter pour former un recours ? (Haut)


Pour former un recours auprs de lAdministration, aucune forme particulire nest exige. Il suffit dadresser la personne qui a dlivr le permis (le maire) une lettre recommande dans laquelle sont expliques les raisons pour lesquelles vous estimez que le permis de construire dlivr ne respecte pas la rglementation durbanisme applicable. Il faut galement prciser clairement, dans ce courrier, que son auteur demande le retrait du permis de construire en cause.

La seule formalit impose rside dans le fait que lauteur du recours doit ncessairement adresser copie intgrale de son recours au bnficiaire du permis de construire, par lettre recommande avec accus de rception. (Article R. 600-1 code de lurbanisme)

Le recours devant le Tribunal administratif est form par voie de requte. Les rgles de formes imposes sont alors plus nombreuses. En effet, cette requte doit ncessairement indiquer lidentit de son auteur et tre signe par celui-ci. Elle doit indiquer clairement ce qui est demand au Tribunal administratif (lannulation du permis de construire) ainsi que les raisons pour lesquelles cette annulation est demande (vices de forme du permis, vice de procdure, mconnaissance des rgles durbanisme, etc.). Cette requte doit enfin comporter, en pice jointe, copie du permis contest, et elle doit tre accompagne dun timbre fiscal 35 euros. La requte et ses pices doit alors tre dpose en 4 exemplaires au greffe du Tribunal administratif territorialement comptent. (Pour connatre le Tribunal comptent : http://www.conseil-etat.fr/fr/tribunaux-et-cours/)

La copie intgrale de cette requte doit tre notifie par lettre recommande avec accus de rception lautorit qui a dlivr le permis de construire, ainsi quau bnficiaire du permis, dans un dlai de 15 jours compter du dpt de la requte au Tribunal. A dfaut, le recours sera dclar irrecevable. (Article R. 600-1 code de lurbanisme)




3 - Comment se calcule le dlai de recours ? (Haut)


Le dlai de recours contre un permis de construire est, comme pour la plupart des dcisions administratives, de 2 mois.

Dsormais, ce dlai de 2 mois court exclusivement compter de laffichage, sur le terrain, du permis de construire (qui devra rester affich pendant une priode continue de 2 mois). Cest au bnficiaire du permis de faire la preuve de cet affichage (le meilleur moyen tant de faire tablir 3 onstats dhuissier : au dbut de laffichage, un mois aprs, puis la fin de la priode de deux mois).

De plus, cet affichage doit respecter certaines contraintes de forme. Cet affichage doit tout dabord tre visible et lisible depuis la voie publique. (Article R 424-15 du code de lurbanisme) Il doit prendre la forme dun panneau rectangulaire dau moins 80 cm de cot. (A.424-16 du code de lurbanisme) Ce panneau indique dans tous les cas: le nom, la raison sociale ou la dnomination sociale du bnficiaire ; la date et le numro du permis ; la nature du projet ; la superficie du terrain ; ladresse de la mairie o le dossier peut tre consult. Cet affichage mentionne galement lobligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux lauteur de la dcision et au bnficiaire du permis (R 424-15 du code de lurbanisme). Si laffichage est inexistant ou incomplet, le dlai de recours contentieux nest pas opposable aux tiers. Attention ! Le dlai de recours contentieux peut tre prorog si vous exercez un recours administratif. Si un tel recours administratif est form lencontre du permis (dans le dlai de 2 mois) et que ce recours administratif a bien t notifi (Article R 600-1 du code de lurbanisme), le dlai de recours contentieux est alors interrompu. Ce dlai ne va courir ( nouveau pour une dure de 2 mois complets) qu compter du moment o lAdministration aura rejet votre recours administratif (Nota : si elle ne rpond pas votre recours administratif dans un dlai de 2 mois, elle sera considre lavoir rejet tacitement : vous disposerez alors de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif).

Exemple : un permis de construire est affich sur le terrain du 7 janvier au 8 mars. Un recours administratif est form le 1er mars contre ce permis. Le 1er mai, aucune rponse na t faite ce recours administratif, ce qui signifie que ce recours a t rejet implicitement. Lauteur du recours administratif dispose alors dun dlai qui expire le 2 juillet pour former un recours devant le Tribunal administratif.

Enfin, il faut rappeler quaucune action en vue de lannulation dun permis de construire ne peut plus tre faite lexpiration dun dlai dun an compter de lachvement de la construction. (Article R. 600-3 du code de lurbanisme)




4 - Quelles sont les personnes autorises contester un permis de construire ? (Haut)


Pour que le recours dirig contre un permis soit recevable, il est indispensable que lauteur du recours ait intrt agir . C'est--dire quil doit tre affect personnellement par le permis dlivr. Si ce nest pas le cas, son recours sera dclar irrecevable.

Ont donc intrt agir les voisins du projet (C.E. 27 octobre 2006, Dreysse, n285569), quils soient propritaires ou occupants (C.E. 17 juin 1991, Renauld, rec. p. 1266), ds lors quils ne sont pas distants de plus de 250 300 mtres du terrain dassiette de la future construction. Au-del de cette distance, le juge apprcie au cas par cas (en fonction de la configuration des lieux, de limportance du projet, etc.) si le projet de construction est de nature prjudicier vritablement aux auteurs du recours.

Ont galement intrt agir les associations de dfense de lenvironnement ou du patrimoine, condition que leurs statuts dfinissent prcisment leur objet social et quelles possdent un ancrage territorial limit. (Par exemple, une association agissant au plan dpartemental nest pas recevable agir contre les permis dlivr dans le dpartement : C.E. 9 dcembre 1996, Association pour la sauvegarde du patrimoine martiniquais, Lebon, p. 479) De plus, il est ncessaire que lassociation ait dpos ses statuts en prfecture avant laffichage en mairie de la demande de permis de construire. (Article L. 600-1-1 du code de lurbanisme)




5 - Peut-on demander en urgence la suspension des travaux en cours ? (Haut)


Le recours administratif, de mme que le recours contentieux, nont en eux-mmes aucun caractre suspensif. Cela signifie que le fait de former un tel recours (auprs de lAdministration ou auprs du Tribunal administratif) ninterdit nullement au bnficiaire du permis de construire de raliser ses travaux.

Dans la mesure o le recours contentieux form devant le Tribunal administratif nest gnralement pas jug dans un dlai infrieur 10 ou 12 mois, il existe donc un risque que les travaux soient achevs lorsque le juge se prononcera sur la lgalit du permis de construire.

Pour viter une telle situation, il est possible de saisir le Juge administratif des rfrs dune demande de suspension dexcution du permis du construire. (L. 521-2 du code de justice administrative)

Cette demande de suspension dexcution nest recevable que si un recours en annulation a dj t fait devant le Tribunal administratif (il peut tre form le mme jour, mais par requte distincte). Dans le cadre de la demande de suspension en rfr, il convient de dmontrer, dune part, lexistence dune urgence (qui est prsume en matire de permis de construire, ds lors que les travaux ont dbut et nont pas encore t achevs) et, dautre part, lexistence dune irrgularit du permis de construire contest. (L. 521-2 du code de justice administrative)

Si ces deux conditions sont runies, le Juge administratif des rfrs peut suspendre lexcution du permis en attendant que le Tribunal administratif rende son jugement au fond.

Dans ce cas, le bnficiaire du permis de construire soit cesser les travaux ds la notification de lordonnance rendue par le Juge des rfrs. Sil poursuit tout de mme les travaux, il appartient au maire de la commune de prendre un arrt interruptif de travaux (Article L 480-2 du code de lurbanisme).




6 - Que se passe-t-il en cas dannulation dun permis de construire ? (Haut)


En cas dannulation dun permis de construire, celui-ci est rput navoir jamais t dlivr.

Si lannulation est prononce alors que la construction na pas t ralise, cela implique que cette construction ne peut tre difie (sauf si une nouvelle demande de permis est faite et quun nouveau permis est dlivr ; en revanche, le permis initial ayant disparu, il nest plus possible pour le bnficiaire de faire une simple demande de permis modificatif).

Si lannulation est prononce alors que la construction est acheve, lauteur du recours peut, en principe, saisir le Tribunal de grande instance pour obtenir la dmolition de la construction irrgulire. Il doit alors intenter son action en dmolition dans un dlai de 2 ans compter de la dcision dannulation du juge administratif devenue dfinitive (L 480-13 du code de lurbanisme). De plus, lauteur du recours doit dmontrer le prjudice personnel et direct que lui a caus la violation de la rgle durbanisme : en pratique, la dmolition est finalement assez rarement ordonne. (Cass. civ. 3me, 19 fvrier 1992 : bull. civ. III n 51)




7 - Quelles sont les constructions ncessitant un permis de construire? (Haut)


Les constructions nouvelles, mme ne comportant pas de fondations, crant une surface hors d'uvre brut suprieur 20m2. Article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme.

Les travaux sur constructions existantes ( l'exception des travaux d'entretien ou de rparation ordinaire):

- les travaux ayant pour effet la cration d'une surface hors d'uvre brute suprieure 20m2;

- les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la faade du btiment afin de changer la destination des constructions existantes;

- les travaux ayant pour effet de modifier le volume du btiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extrieur;

- les travaux ncessaires la ralisation d'une opration de restauration immobilire au sens de l'article L. 313-4 du Code de l'urbanisme;

- pour les constructions existantes situes dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les travaux portant sur des immeubles dsigns (article L313-1 III) ou un lments identifi (article L. 123-1 7).

Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historique.




8 - Quelles sont les constructions soumises dclaration pralabe? (Haut)


Les constructions ayant pour effet de crer une SHOB suprieure 2m2 et infrieure ou gale 20m2;

Les constructions dont la hauteur est suprieure 12m2 et qui ne crent pas de SHOB ou crent une SHOB infrieure ou gale 2m2;

Les habitations lgres de loisirs implantes dans les conditions dfinies l'article R. 111-32, dont la SHON est suprieure 35m2;

Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'nergie lectrique dont la tension est infrieure 63 000 volts;

Les murs d'une hauteur suprieure ou gale 2m;

Les piscines dont le bassin a une superficie infrieure ou gale 100m2, non couvertes ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur infrieure 1,80m;

Les chssis et serres d'une hauteur comprise entre 1,80m et 4m dont la surface au sol sur une mme unit foncire n'excde pas 2.000m2;

Les ouvrages de productions d'lectricit partir de l'nergie solaire installs sur le sol d'une puissance infrieure 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dpasser un 1,80m + ceux dont la puissance est suprieure ou gale 3 kilowatts et infrieure ou gale 250 kilowatts, quelle que soit la hauteur;

Les travaux de ravalement;

Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extrieur d'un btiment existant;

Les changements de destination d'un btiment existant (article R. 123-9);

Dans les secteurs sauvegards dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuv ou dont le plan de sauvegards et de mise en valeur a t mis en rvision, les travaux effectus l'intrieur des immeubles;

Les travaux excuts sur des constructions existe antes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un lment que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifi, en application du 7 de l'article L.123-1, comme prsentant un intrt patrimonial ou paysager;

Les travaux excuts sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un lment, qu'une dlibration du conseil municipal, prise aprs enqute publique, a identifi comme prsentant un intrt patrimonial ou paysager;

Les travaux ayant pour effet la cration d'une SHOB suprieure 2m2 et infrieure ou gale 20m2;

Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m2 de SHOB en SHON.




9 - Quelles sont les constructions ralisables sans aucune formalit? (Haut)


Les constructions nouvelles:

- d'une hauteur au-dessus du sol infrieure 12 m

- qui ne crent pas de SHOB ou qui ont pour effet de crer une SHOB infrieure ou gale 2m2

Les habitations lgres de loisirs:

- implantes dans un terrain de camping ou un parc rsidentiel de loisirs autoris

- d'une SHON infrieure ou gale 35m2

Les oliennes d'une hauteur infrieure 12m2 (mat+nacelle)

Les ouvrages de production d'lectricit partir de l'nergie solaire installs sur le sol d'une puissance infrieure 3 kilowatts et d'une hauteur infrieur 1,80m< br/>
Les piscines dont le bassin a une superficie infrieure ou gale 10m2

Les chssis et serres d'une hauteur infrieure ou gale 1,80m

Les murs d'une hauteur infrieure 2m, sauf s'ils constituent des cltures rgies par l'article R. 421-12

Les cltures, y compris celles ncessaires l'activit agricole ou forestire (sauf celles situes dans un secteur protg)
Le mobilier urbain

Les caveaux et monuments funraires situs dans l'enceinte d'un cimetire

Les murs de soutnement (sauf en secteur sauvegard)

Tous ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime ou fluviale (sauf en secteur sauvegard)

Les canalisations, lignes ou cbles, lorsqu'ils sont souterrains.

Les constructions temporaires:

- implants pour une dure n'excdant pas trois mois;

- dure prote un an pour les constructions ncessaires au relogement d'urgence des personnes victimes d'un sinistre ou d'une catastrophe naturelle ou technologique;

- dure porte une anne scolaire en ce qui concerne les classes dmontables installes dans les tablissements scolaires ou universitaires pour pallier les insuffisances temporaires de capacits d'accueil;

- dure porte la dure du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement ncessaires la conduite des travaux + les installations lies la commercialisation d'un btiment en cours de construction;

- + une dure d'un an en ce qui concerne les constructions ncessaires au maintien des activits conomiques ou des quipements existants, lorsqu'elles sont implantes moins de trois cents mtres du chantier;

- la dure d'une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d'un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement lies cette manifestation.

Les constructions nouvelles et les travaux sur constructions existantes ncessitant le secret pour des motifs de scurit (secret dfense, arsenaux, arodromes militaires, constructions situes l'intrieur de l'enceinte des tablissements pnitentiaires...)




10 - Comment constituer une demande de permis de construire? (Haut)


1. L Le demandeur du permis de construire.

Selon l'article R.423-1 du Code de l'Urbanisme, les personnes habilites a dposer une demande de permis de construire sont:

- Le ou les propritaires du ou des terrains concerns;

- Le mandataire du propritaire (par exemple: un architecte, un gomtre ou un entrepreneur) ou une personne attestant tre autorise par eux excuter les travaux (par un titre: une promesse de vente, autorisation donne au locataire, baux confrant des droits rels...). Il suffit que le mandat soit sign en bonne et due forme;

- Le ou les co-indivisaires ou leur mandataire, en cas d'indivision;

- Une personne ayant la qualit pour bnficier de l'expropriation pour cause d'utilit publique.

2. Recours un architecte?

a. Principe.

Depuis la loi n 77-2 du 3 janvier 1977 relative l'architecture, le ptitionnaire doit faire appel un architecte.

L'article L.431-1 du Code de l'Urbanisme dispose effectivement que "la demande de permis de construire ne peut tre instruite que si la personne qui dsire entreprendre des travaux une autorisation fait appel un architecte pour tablir le projet architectural faisant l'objet de la demande permis de construire".

Le projet architectural dfinit par des plans et documents crits, l'implantation des btiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matriaux et des couleurs. Il prcise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des btiments ainsi que les traitement de leur accs et de leurs abords.

S'il apparait que le ptitionnaire n'a pas eu recours un architecte alors qu'il en avait l'obligation, le service instructeur doit inviter celui-ci complter son dossier (TA Versailles, 10 fvrier 1998, Garcia-Calderon c/ Cne de BOISSY LA RIVIERE.

b. Exception.

Par drogation l'article L. 431-1 prcit, il existe des cas o le recours un architecte n'est pas obligatoire:

- s'il s'agit d'une construction qui n'est pas un btiment;

- s'il s'agit d'une construction de faible importance, c'est dire:

- les constructions usage agricole dont la surface hors uvre nette du plancher ne dpasse pas 800m2;

- les constructions usage autre qu'agricole dont la surface hors uvre nette du plancher n'excde pas 170m2 (en cas d'extension faisant dpasser la surface de l'ensemble du btiment ce seuil, le recours un architecte est obligatoire. Exemple : construction existant = 130m2 - extension = 50m2);

- les serres de production dont le pied-droit une hauteur infrieure 4m2 et dont la SHOB ne dpasse pas 2.000m2.

- s'il s'agit galement de travaux sur l'amnagement et l'quipement des espaces intrieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limits des reprises n'entrainant pas de modifications visibles de l'extrieur.

3. La composition du dossier de demande de permis de construire.

La demande de permis de construire doit tre tablie conformment aux modles imposs par les textes.

Il existe trois formulaires CERFA, qui diffrent suivant l'objet de la construction:

- le formulaire CERFA 13406*01 pour le projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (tels que garage, piscine,...) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.

- Le formulaire CERFA 13409*01 pour tous les projets de construction ou d'amnagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes.

- Le formulaire CERFA 13411*01 qui permet au bnficiaire d'un permis de construire, en cours de validit, d'apporter des modifications mineures son permis initial. A noter que cette demande doit tre dpose au tout moment, ds lors que la dclaration d'achvement des travaux n'a pas t dlivre.

La demande doit mentionner:

- l'identit et l'adresse du ou des demandeurs. Si le demandeur n'est pas le propritaire, celui-ci devra joindre une attestation certifiant qu'il est autoris par le propritaire excuter les travaux;

- l'identit de l'architecte , auteur du projet;

- la localisation et la superficie du ou des terrains;

- La nature des travaux;

- La destination des constructions (rfrence l'article R.123-9 du Code de l'Urbanisme);

- la surface hors d'uvre nette des constructions projetes;

- la surface hors d'uvre brute lorsque le projet n'est pas situ dans un territoire couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu;

- lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande prcise leur destination, leur surface hors uvre nette et indique si ces constructions sont destines tre maintenues et si leur destination est modifie par le projet.

Les pices obligatoires annexer au dossier de demande de permis de construire sont:

- Un plan de situation:

Celui-ci permet au service instruction de connaitre la situation du terrain l'intrieur de la commune.

- Une notice architecturale :

Celle-ci doit relater, de la manire la plus prcise possible:

- la description de l'tat initial du terrain et de ses abords (constructions existantes, vgtations et lments paysagers existants)

- les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, en faisant apparatre:

* la description de l'amnagement du terrain en indiquant ce qui sera modifi ou supprim;

* l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles;

* le traitement des constructions, cltures, vgtations ou amnagements situs en limite de terrain;

* le matriaux et les couleurs des constructions;

* le traitement des espaces libres et en particulier les plantations qui seront conserves ou cres;
* l'organisation et l'amnagement des accs au terrain, ainsi qu' la construction et aux aires de stationnement.

- Un plan de masse :

Celui-ci reprsente la ou les constructions difier, ct en trois dimensions (longueur, largueur et hauteur). L'chelle et l'orientation doivent galement tre indiques.

Il doit absolument faire apparatre:

- le projet construire avec dimensions et emplacements exacts;

- tous les travaux extrieurs la ou les constructions;

- les plantations du terrain maintenues par le ptitionnaire;

- les plantations cres par le ptitionnaire (en prciser en lgende leur nature);

- le cas chant, faire apparatre les constructions existantes dj prsente sur le terrain et qui dsire tre maintenues (indiquer l'emplacement exact et leurs dimensions);

- les branchement de raccordement aux rseaux publics ou, dfaut d'quipements publics, les quipements privs prvus (alimentation en eau et assainissement);

- l'emplacement et les caractristiques de la servitude de passage permettant d'accder au terrain, si celui-ci n'est pas directement desservi par une voie ouverte la circulation publique;

- des cotes rattaches au systme altimtrique de rfrence si le projet est situ dans une zone inondable dlimite par un plan de prvention des risques;

- l'endroit et l'angle de prise de vue des diffrentes photographies jointes au dossier du permis de construire.

Les plans de faades et des toitures :

Ceux-ci doivent tre cots et l'chelle doit tre indique.

Toutes les faades de la ou les constructions doivent tre retranscrites. Les plans doivent faire apparatre les matriaux, leurs aspects, les lments de dcors, les portes, les fentres, le cas chant la chemine, etc.

Lorsque que le projet a pour effet de modifier les faades ou les toitures d'un btiment existant, ces plans doivent faire apparatre l'tat initial en l'tat futur des faades et toitures.

Un plan en coupe:

Celui-ci doit notamment retranscrire l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain.

Si les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, il doit faire apparaitre l'tat initial et l'tat futur du terrain.

Un document graphique:

Celui-ci doit pouvoir permettre au service instructeur d'apprcier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages.

Il doit, par ailleurs, faire retranscrire l'impact visuel du projet ainsi que le traitement des accs et du terrain.

Ce document peut tre effectu par un photomontage, par une perspective ou une axonomtrique.

Deux documents photographiques (les originaux):

Le premier doit permettre de situer le terrain dans son environnement proche.

Le second doit permettre de situer le terrain dans le paysage lointain (par exemple, en zone rurale, cela doit faire apparatre le paysage environnant).

Il faut noter qu' dfaut de pouvoir joindre une photographie du terrain dans son environnement lointain, le demandeur doit en avertir le service instructeur dans sa demande et le justifier.

Les points et les angles des prises de vue doivent tre reports sur le plan de situation et sur le plan de masse (cf. ci-dessus).

Justificatif pour une dmolition:

Ce justificatif n'est pas exig sur la demande porte la fois sur la dmolition et sur la construction.

A noter que certaines pices spcifiques peuvent tre exiges en fonction de la situation ou de la nature du projet: pour cela, reportez-vous la notice explicative (p.11 30) du ministre de l'cologie, de l'nergie, de Dveloppement durable et de la Mer.

4. Le destinataire de la demande de permis de construire.

La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent tre tablis en quatre exemplaires.

L'ensemble doit tre adress la mairie de la commune o est situ le terrain sur lequel la construction est envisage, et envoy par lettre recommande avec accus de rception ou dpos contre dcharge la mairie (si le projet est situ sur deux communes, la demande doit tre dpose auprs de la mairie sur le territoire de laquelle le projet est majoritairement implant).

Le maire doit accuser rception ou donner dcharge du dpt de la demande, attribuer un numro d'enregistrement et procder l'affichage de l'avis de dpt si le dossier est complet.

Ce dernier est ensuite transmis aux services instructeurs:

Le Maire au nom de la commune (PLU) : les services de la commune ou la DDT.

Le Prsident de l'tablissement Public de Coopration Intercommunale (si dlgation de comptence): les services de l'EPCI ou la DDT.

Le Maire au nom de l'tat (si commune sans document d'urbanisme: la DDT.




11 - Quell est l'autorit comptente pour dlivrer un permis de construire? (Haut)


a - Principe.

Il existe deux situations:

- si la commune est dote d'un Plan d'Occupation des Sols, d'un Plan d'Urbanisme ou d'une carte Communale: le permis de construire est, en principe dlivr par le Maire au nom de la Commune. Cette comptence peut-tre transfre au Prsident d'un tablissement public de coopration intercommunale.

- si la commune n'est pas couverte par un document de planification : la dcision est prise par le Maire au nom de l'tat et sous le pouvoir hirarchique de reprsentant de l'tat dans le dpartement.

b - Exceptions (article L. 422.2 et R. 422-2 du Code de l'Urbanisme).

Le Prfet est comptent pour dlivrer les autorisations d'urbanisme dans les cas suivants:

- pour les projets raliss pour le compte d'tats trangers ou d'organisations internationales, de l'tat, des ses tablissements publics et concessionnaires.

- Pour les ouvrages de production, de transport, de distribution et de stockage d'nergie lorsque cette nergie n'est pas destine, principalement, une utilisation directe par le demandeur;

- pour les installations nuclaires de base

- pour les travaux qui sont soumis l'autorisation du ministre de la dfense ou du ministre charg des sites ou en cas d'vocation par le ministre charg de la protection de la nature ou par le ministre charg des monuments historiques et des espaces protgs;

- en cas de dsaccord entre le maire et le responsable du service de l'tat dans le dpartement charge de l'instruction;

- pour les travaux, constructions et installations raliss l'intrieur des primtres des oprations d'intrt national mentionnes l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme;

- pour les oprations ayant fait l'objet d'une convention prise sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, pendant la dure d'application de l'arrte prfectoral prvu au mme article;

- pour les logements construits par des socits de construction dans lesquelles l'tat dtient la majorit du capital.




12 - Quelles sont les rponses possibles une demande permis de construire? (Haut)


- accord: si le permis de construire est conforme aux rgles d'urbanisme, celui-ci est accord. Il peut faire l'objet de prescriptions spciales, qui doivent tre motives dans le corps de l'arrt. Lorsque la dcision accorde le permis sans prvoir de participation ni de prescription, elle peut-tre notifie par pli non recommand.

- rejet : si le permis de construire n'est pas conforme aux rgles d'urbanisme, celui-ci est refus.

L'arrt doit obligatoirement tre motiv (article R.424-5 du code de l'urbanisme) et tre notifi au demandeur par lettre recommande avec demande de rception postal (article R. 424-10 de ce mme code).

Ainsi, sans permis la construction ne peut-tre entreprise.

Si le refus est fond sur une proposition de l'architecte des btiments de France, le ptitionnaire peut, dans le dlai de 2 mois compter de la notification de la dcision, saisir le prfet de rgion, par LRAR, d'un recours contre cette dcision.

- sursis statuer : dans ce cas l'autorit administrative ne prend pas immdiatement de dcision dfinitive sur la demande de permis de construire en question, elle la diffre. Elle doit notifier un sursis statuer au ptitionnaire.

La dcision doit tre motive et indiquer la dure de sursis ainsi que le dlai dans lequel le demandeur pourra, en application du quatrime alina de l'article L. 111-8, confirmer sa demande. En l'absence d'une telle indication, aucun dlai n'est opposable au demandeur.

Le sursis statuer peut-tre prononc:

* sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou des oprations qui seraient de nature compromettre ou rendre plus onreuse l'excution du futur plan local d'urbanisme (article L. 123-6);

* lorsque des travaux, des constructions ou des installation sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onreuse l'excution de travaux publics ou d'une opration d'amnagement (article L. 111-10);

* lorsque les constructions projetes doivent tre ralises dans un secteur sauvegard si le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou sa rvision n'a pas encore t publi (article L. 313-2);

* lorsque les travaux projets doivent tre raliss sur des terrains faisant l'objet d'une opration dclare d'utilit publique (article L. 111-9);

* lorsque les constructions prvues doivent tre ralises dans le primtre d'une ZAC (article L. 311-2);

* lorsque les travaux, constructions et installations projets dans les espaces ayant vocation figurer dans le cur du parc national auraient pour effet de modifier l'tat des lieux ou l'aspect des espaces en cause (article L. 331-6 du code de l'Environnement).




13 - Qu'est-ce que la Dclaration Rglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC)? (Haut)


Selon l'article R.424-16 du code de l'urbanisme:

"Lors de l'ouverture du chantier, le bnficiaire du permis de construire ou d'amnager adresse au maire de la commune une dclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires.

Ds rception de la dclaration d'ouverture de chantier, le maire conserve un exemplaire de cette dclaration, en transmet un exemplaire l'autorit qui a dlivr le permis et un exemplaire au prfet en vue de l'tablissement des statistiques".

Ainsi, avant de procder l'excution des travaux autoriss par l'arrt de l'administration, le titulaire du permis de construire doit adresser au maire une dclaration d'ouverture de chantier, en trois exemplaires, sur le modle CERFA 13407*01.

L'utilit principale de cette dclaration est d'avertir le maire d'un commencement des travaux mais surtout d'tre couvert en matire d'assurance dcennale. En effet, le contrat d'assurance en responsabilit dcennale couvre uniquement les travaux qui ont fait l'objet d'une DROC.

Ce formulaire peut tre soit dpos directement en mairie o est situ le terrain, soit envoy par lettre recommande avec accus de rception.

Un exemplaire de la DROC est conserv par le maire, un exemplaire est transmis l'autorit qui a dlivr le permis et le dernier exemplaire est envoy au reprsentant de l'tat dans le dpartement.

A compter du dpt de la DROC, le prfet et le maire peuvent exercer un droit de visite sur place sur les constructions en cours et peuvent se faire communiquer tous documents techniques se rapportant la ralisation des btiments (article L. 461-1 du code de l'urbanisme).




14 - Quelle est la dure de validit du permis de construire? (Haut)


L'autorisation de construire attribue au ptitionnaire n'est valable que pour une dure dtermine.

En effet, le permis de construire est prim si les travaux ne sont pas entrepris dans le dlai de deux ans compter de sa notification ou de la date laquelle la dcision tacite est intervenue (article R. 424-17 du code de l'urbanisme). Il faut souligner que le DROC n'est pas suffisante pour constituer la preuve d'un commencement des travaux et faire obstacle une ventuelle premption du permis qui pourrait s'appliquer. Il faut prouver la ralisation de travaux d'un certaine importance.

Si le commencement des travaux interrompt le dlai de premption, ceux-ci ne doivent pas tre interrompus pendant un dlai suprieur une anne (article R.421 du code de l'urbanisme).

Cas o le dlai de validit peut tre prorog:

L'article R. 424-21 du code de l'urbanisme prvoit qu'un permis de construire peut tre prorog pour une anne, sur demande de son bnficiaire, si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas volu de faon dfavorable son gard.

Ce demande doit intervenir dans les deux mois au moins avant l'expiration du dlai de validit, adresse par pli recommand ou dpos en mairie, en deux exemplaires.

La prorogation est acquise au bnficiaire du permis si aucune dcision ne lui a t adresse dans le dlai de deux mois suivant la date de l'avis de rception postal ou de la dcharge de l'autorit comptente pour statuer sur la demande.

Elle prend effet au terme de la validit de la dcision initiale et ne peut tre demande qu'une seule fois.

Cas o le dlai de validit est interrompu:

- en cas de recours devant la juridiction administrative ou devant la juridiction civile contre le permis de construire, le dlai de validit prvu par l'article R. 424-17 (deux ans) est suspendu jusqu'au prononc d'une dcision juridictionnelle irrvocable (article R. 424-19 du code de l'urbanisme);

- de mme, le dlai de validit est galement prolong concurrence du dlai ncessaire pour effectuer des fouilles archologiques prescrites par le Prfet de rgion.

Le dlai de validit coul, le permis de construire devient caduc. La premption des acquise de plein droit.

Ainsi, la mise en uvre du permis de construire qui pourrait advenir serait irrgulire. La ralisation de des travaux est assimile, par le Conseil d'tat, des constructions sans permis de construire. (CE, 15 avril 1992, SCI Chaptal).




15 - Que faire l'achvement des travaux? (Haut)


A l'achvement des travaux de construction, le titulaire du permis de construire doit adresser au maire de la commune une "dclaration attestant l'achvement et la conformit des travaux", sur le modle CERFA 13408*01 (article L. 462-1 du code de l'urbanisme). Elle doit tre tablie en trois exemplaires et adresse au maire par pli avec accus de rception ou dpose contre rcpiss.

Le maire transmet cette dclaration au prfet lorsque le permis a t pris au nom de l'tat, ou au prsident de l'tablissement public de coopration intercommunale lorsqu'il a t pris au nom de cet tablissement public (article R. 462-1 du code de l'urbanisme).

A compter de la date de rception en mairie de la dclaration d'achvement, l'autorit comptente dispose d'un dlai de trois mois pour contester la conformit des travaux au permis de construire (article R. 462-6).

Dans ce cas, elle doit mettre en demeure le bnficiaire du permis de dposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformit avec l'autorisation accorde (article R. 462-9). Cette mise en demeure doit tre notifie au titulaire par pli recommand avec accus de rception.

Pass ce dlai de trois mois, l'administration ne pourra plus contester l'absence de conformit de la construction.

Une attestation certifiant que la conformit des travaux avec le permis est alors dlivr sou quinzaine, par l'autorit comptente, au bnficiaire du permis ou ses ayants droit, sur simple requte de ceux-ci.
En cas de refus ou de silence de l'autorit comptente, cette attestation est fournie par le prfet, la demande du bnficiaire du permis ou de ses ayants droit (article R. 462-10).






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